Spis treści
Postawienie budynku na cudzym gruncie może wynikać z wielu różnych przyczyn. Czasami są to błędy w mapie terenu, budowa na działce należącej do partnera lub kupno ziemi bez sporządzenia dokumentacji notarialnej. Co dzieje się w sytuacji, gdy wybudowaliśmy obiekt na działce, która nie należy do nas? Podpowiadamy.
Budowa na cudzym gruncie — o czym należy pamiętać?
Postawienie obiektu na cudzym gruncie wiąże się z pewnym ryzykiem. Zazwyczaj w tej sytuacji ma zastosowanie starożytna zasada superficies solo cedit — oznacza ona, że to, co zostało wzniesione na danym gruncie, przynależy do niego. Oznacza to, że postawiony budynek staje się wtedy własnością właściciela działki.
Jak odnosi się do tego polskie prawo? Według art. 226 § 1 Kodeksu cywilnego “Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy”. Innymi słowy, osoba, która wzniosła obiekt, może domagać się od posiadacza działki zwrotu kosztów przeznaczonych na budowę. Ponadto art. 232 tej samej ustawy wskazuje, że jeśli wartość budynku przekracza wartość samego terenu, możliwe jest domaganie się przeniesienia własności działki od właściciela. Więcej na ten temat możesz przeczytać na stronie: https://smadwokaci.pl/budowa-na-cudzym-gruncie/.
Jak określić różnicę między wartością budynku a wartością działki?
Jak już wspomnieliśmy, określenie wartości budynku oraz działki jest podstawą do roszczenia praw o posiadaniu nieruchomości. Kodeks cywilny nie przewiduje jednak, w jaki sposób należy to zrobić. Z tego powodu przyjęło się, że wskaźnikiem dotyczącym wyceny jest wartość rynkowa. Należy pamiętać, że wartość rynkowa powinna być wyceniana w momencie wykupu nieruchomości, ponieważ może się ona zmienić od momentu, w którym budynek został postawiony. Do określenia wyceny nie jest potrzebny rzeczoznawca — w wielu sytuacjach wystarczy opieranie się na cenach proponowanych na portalach aukcyjnych.
Budowa na cudzym gruncie — przekroczenie granicy między działkami
Kwestie związane z budową na cudzym gruncie mogą wystąpić również wtedy, gdy konstrukcja budynku przekracza granice wytyczone między działkami. Sytuacja ta ma miejsce najczęściej w przypadku, gdy mapa terenu nie została sporządzona poprawnie. Zazwyczaj problem ten rozwiązuje art. 151 Kodeksu cywilnego, według którego nieumyślne przekroczenie granicy w chwili budowy nie jest podstawą do rozbiórki, czy innego usunięcia tej części budynku. Możliwe jest domaganie się zadośćuczynienia pieniężnego lub wykupienia zajętej części gruntu przez właściciela nieruchomości — pod warunkiem że był on świadom naruszenia granicy w trakcie budowy. Wyjątkiem jest sytuacja, w której naruszona działka traci wartość użytkową lub gospodarczą. Wtedy posiadacz działki ma prawo żądać od inwestora wykupu całego terenu.
Budowa na działce należącej do jednego z małżonków
Często zdarza się, że regulacjami dotyczącymi budowy na cudzym gruncie, objęte są także domy postawione na działce jednego z małżonków. Jednak warunkiem jest, aby teren należał do wskazanej osoby jeszcze przed zawarciem ślubu. W praktyce oznacza to, że działka jest jej oddzielnym majątkiem. Jeśli budowa była prowadzona wspólnie, nieruchomość ta nie może być przeniesiona na własność w ramach wspólności ustawowej małżeństwa. W konsekwencji dom będzie należał wyłącznie do właściciela działki, zgodnie ze wspomnianą wcześniej zasadą superficies solo cedit.
