Warunki zabudowy potocznie WZ, to prosty, a jednocześnie skomplikowany dokument – w głównej mierze to właśnie on decyduje o tym, jaki obiekt budowlany możemy postawić na naszej działce. Nie zawsze wybrany przez nas projekt pasuje do wydanych przez miasto, czy gminę warunków zabudowy. Sprawdźmy co zawiera ten dokument i czego dotyczą wpisy w nim zawarte.

Co zawiera dokument określający warunki zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy skierowana jest do odpowiedniej osoby, która o te warunki wystąpiła. Ma swój numer i datę z kiedy była wydana. Tak naprawdę, to numer tej decyzji jest często potrzebny przy jakimkolwiek kontakcie z urzędem w sprawach związanych z warunkami zabudowy. Warto zatem mieć go pod ręką, bo urzędnicy niechętnie przeszukują swoje teczki, a często jest też tak, że przepisywanie warunków zabudowy powoduje problemy w dokumentacji, gdyż są one na inne nazwisko, mimo że już zmienione inną decyzją i tak w kółko. Zawsze przynajmniej w naszym przypadku urzędniczka prosiła o numer wz.

Warunki zabudowy określają:

warunki-zabudowy-szczegolowe-warunki-techniczne-budynku

Warunki zabudowy

Rodzaj inwestycji – najważniejsza sprawa. Jeśli jest napisane „zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna”, to tak ma być i proponuje tutaj nie wnioskować o zmianę w warunkach, a raczej wystąpić o nowe warunki zabudowy, powinno być szybciej i łatwiej. Natomiast pamiętajmy, że analizowany obszar to trzykrotna szerokość działki w naszym przypadku wyszło prawie 150 metrów obszaru, zatem jeżeli w tym obszarze nie ma nic poza domkami jednorodzinnymi, bardzo ciężko będzie Wam uzyskać warunki np. na obiekt przemysłowy.

Warunki szczegółowe – czyli już takie, które dokładnie określają w jakich proporcjach i wymiarach musi się zmieścić budynek na danym terenie, są to między innymi:

  • Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy – w naszym przypadku 17%. Oznacza to, że jeśli mamy działkę o powierzchni 1100 metrów kwadratowych, to planowany budynek nie może zajmować więcej, aniżeli 187 metrów kwadratowych. Ludzie przy wyborze projektu, często kierują się wielkością powierzchni. O ile przy domkach piętrowych ten podpunkt nie ma takiego znaczenia (powierzchnia idzie w górę, więc sam dół ma często max 100 metrów), to jeśli chcielibyśmy zrobić długą parterówkę np. 200 metrów po posadzkach, to ten punkt nam tego zabrania.
  • Szerokość elewacji frontowej – u nas 27 metrów. Ten punkt również ogranicza nas w stosunku do niejako długości domu. Zwykle domy mają do tych 20 metrów elewacji, ale zdarzają się długie „stodoły”, które w tych wymiarach mogą się nie zmieścić.
  • Liczba kondygnacji – na naszych warunkach „do dwóch”. Czyli 2 pięter nad parterem nie możemy postawić.
  • Wysokość górnej krawędzi do okapu – u nas standard do 4 metrów. Punkt ten określa jak wysoko może znaleźć się miejsce połączenia dachu ze ścianą. Okap to również część dachu jakby wystająca poza obrys budynku, u nas w projekcie tego nie ma, dach łączy się bezpośrednio ze ścianą, tak czy inaczej w rozumieniu prawa, jest to to samo miejsce. Ten punkt sprawił nam 4 miesiące walki z urzędem i sąsiadami. Można przeczytać o tym tutaj.
  • Wysokość kalenicy – w naszych warunkach do 9 metrów. Oznacza to, że nie możemy na działce postawić w praktyce budynku wyższego, aniżeli 9 metrów. Z tym, że wysokość mierzona jest od wejścia do budynku, właśnie do kalenicy, czyli miejsca na szczycie budynku, w którym łączą się połacie dachowe.
  • Geometria dachu – tutaj dostaliśmy od 25 do 45 stopni. Jest to o tyle ważne, że nie możemy postawić budynku z płaskim dachem, którego kąt nachylenia dachu to zwykle max 5 stopni. Nie możemy też postawić budynku o kącie nachylenia powyżej 45 stopni, czyli wszelkie „góralskie” projekty domków odpadają.
  • Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej – w naszym przypadku 60%. Oznacza to, że nie możemy zabetonować, czy wybrukować sobie całej działki. Trawy, nasadzeń, czy ogródka warzywnego łącznie musimy zostawić (zakładając 1100 metrów działki), około 660 metrów kwadratowych, powinno być eko 🙂
  • Ostatni i chyba jeden z ważniejszych punktów, to odległość budynku od granic działki. U nas ze względu na minimalną szerokość pozwolili nam się zbliżyć do parkingu na 1,5 metra, nic to jednak nie dało, ponieważ chcieliśmy budynek usytuować równolegle do drogi, zatem zostajemy przy standardzie: 3 metry od granicy bez okien, 4 metry od granicy z oknami. Pamiętajmy, że zarówno okna na dole, jak i te w połaci dachowej liczone są tak samo. Czyli jeżeli mamy okno dachowe, to musi się ono znajdować 4 metry od granicy działki licząc od dolnej krawędzi okna.

Projekt z299 i niektóre wytyczne warunków zabudowy

Poniżej grafika ilustrująca niektóre z warunków zabudowy, jakie musi spełnić projekt budowlany, aby mógł zostać wybudowany na określonej przez warunki działce.

z229-warunki-zabudowy-wytyczne

Sprawdźmy zatem, czy nasz projekt zgadza się z wytycznymi w warunkach zabudowy:

  1. Szerokość elewacji frontowej: Projekt 9,84 metra, warunki zabudowy 27 metrów – ok!
  2. Wysokość kalenicy: Projekt 7,36 metra, warunki zabudowy 9 metrów – ok!
  3. Kondygnacje: Projekt 2, warunki zabudowy 2 – ok!
  4. Wysokość do okapu: Projekt 4,579 metra, warunki zabudowy 4 metry – problem!
  5. Geometria dachu: Projekt 35 stopni, warunki zabudowy od 25 do 45 stopni – ok!
  6. Powierzchnia zabudowy: Projekt 71 metrów, warunki zabudowy 187 metrów  – ok!
  7. Minimalna szerokość działki: Projekt 15,74 metra, działka i wydane warunki – 15 metrów w tym miejscu, w którym my chcemy dom  – problem!

Problemy z warunkami zabudowy i projektem

Powyżej wskazałem dwa problemy, jakie wynikły przy naszym projekcie i z którymi musieliśmy się zmierzyć. Można przeczytać o nich w pozostałych wpisach odnośnie papierologii. Pamiętajmy jednak, że warunki zabudowy nie są ostateczne, zawsze można się od nich odwołać lub wystąpić o nowe. Mam nadzieję, że ten wpis chociaż trochę rozjaśnił jak je czytać i na co zwrócić uwagę przy wyborze projektu. Zajmiemy się tym dokładniej w osobnym wpisie.

Warunki zabudowy, co to jest i po co to komu?
4.6 (92.22%) ocen: 18