Zakup działki budowlanej to duże wyzwanie i poważna decyzja. Musimy brać pod uwagę wiele okoliczności i czynników. Jednym z nich jest dostęp do drogi publicznej. Przed budową domu bowiem konieczne jest ustalenie takiego dostępu – jeśli nie ma go wprost z działki, musimy postarać się o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Tak też bywa, gdy w związku z jakimiś zmianami w terenie nasza działka utraciła taki dostęp do drogi – mimo że wcześniej go miała.

Służebność drogi

Każda działka musi mieć dostęp do drogi publicznej – może być to droga gminna, powiatowa czy krajowa. Inaczej będzie w dużym mieście, na wsi czy na kompletnym bezludziu. Jeśli jednak takiego dostępu – wyjazdu – nie posiadamy, konieczne jest ustanowienie służebności drogi. Przepisy prawa nakładają bowiem obowiązek dojazdu i dojścia do nieruchomości budowlanej, więc w razie braku takiej drogi musimy starać się o dojazd przez grunt sąsiedni. Tak samo dzieje się w przypadku, gdy nie posiadamy dostępu do budynków gospodarskich, które stanowią część nieruchomości.

Podstawą prawną dochodzenia ustanowienia drogi służebnej jest art. 145 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z § 1 tego przepisu: „Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”. Droga konieczna stanowi dojazd dla pojazdów, a także dojście dla pieszych czy przeprowadzenia zwierząt.

Służebność drogi można ustanowić w ramach prywatnych ustaleń z właścicielem sąsiedniej posesji. Jest to rozwiązanie wygodne i polubowne. Warto dojść do kompromisu zarówno w zakresie usytuowania tej drogi, jak i kosztów wynagrodzenia. Ustalenia koniecznie trzeba potwierdzić w formie aktu notarialnego.

Jeśli droga ugodowa nie jest możliwa, pozostaje sąd. Warto też pamiętać, że wraz ze służebnością drogi ustanawia się służebność przejazdu (po niej).

Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Wniosek do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej musi być opłacony, jest to koszt rzędu 200 zł. Wniosek taki składa się do sądu rejonowego – właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, na której ma być ustanowiona służebność.

W sprawie sądowej tego typu udział biorą uczestnicy, czyli osoby, których sprawa dotyczy. Wskazuje się je we wniosku i zasadniczo będą to właściciele sąsiedniego gruntu (lub gruntów) oraz osoby wnioskujące.

Sąd jest zobowiązany do wyznaczenia drogi koniecznej do działki budowlanej. Zgodnie z § 2 wspomnianego wcześniej przepisu: „Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej”.

Jak więc widać, sąd może dość dowolnie podejść do temu, a także wyznaczyć biegłego do zbadania sprawy. Możliwe jest jednak niestety podważanie opinii biegłego. Z tego powodu postępowanie w sądzie o ustanowienie drogi służebnej może ciągnąć naprawdę długo.

Szerokość drogi dojazdowej

Aby określić minimalną szerokość drogi dojazdowej, trzeba wciąć pod uwagę kilka elementów:

potrzeby nieruchomości władnącej,
minimalne obciążenie dla nieruchomości obciążanej,
możliwości terenu i aspekty prawne.

Zgodnie z prawem sama jezdnia musi być nie węższa niż 3 m, a dojście i dojazd do działki budowlanej (ciąg pieszo-jezdny) ma mieć szerokość minimum 5 m.

Źródło:

  • Ustanowienie służebności drogi koniecznej opisano dokładnie w tym artykule.