Top 25 porad wyboru ekipy budowlanej, czyli wybieramy wykonawcę domu!

Dwa kroki do tyłu, jeden krok naprzód. Przeżyliśmy już wybór firmy budowlanej z polecenia od kierownika budowy, przetrwaliśmy też wybór znajomej ekipy budowlanej, postanowiliśmy wziąć sprawy we własne ręce. Nauczeni jakże małym, a dość bolesnym doświadczeniem stwierdziliśmy, że damy szansę każdej firmie budowlanej z Zielonej Góry i okolic. Brzmi świetnie – my damy szansę… życie trochę to weryfikuje i raczej powinno widnieć tutaj, która firma budowlana „zechce” zbudować nam dom.

Porady dla inwestora przed wysłaniem zapytań

Może brzmieć to śmiesznie, ale uwierzcie do śmiechu Wam nie będzie. Oto krótka lista rzeczy, jakie powinniście przygotować jeszcze przed wysłaniem zapytań ofertowych do firm budowlanych. Naprawdę ułatwi Wam to życie, a co najważniejsze, nie będziecie musieli tracić tyle czasu, ile my straciliśmy.

1. Przygotuj dobrą skrzynkę pocztową – banał prawda? Każda jest dobra! Rozczaruje Cię, pracuje w IT, zatem albo korzystam ze skrzynek na własnych serwerach, albo z dużych firm typu @gmail. Dlaczego to takie ważne? Skrzynka, która układa maile w wątki i ma dużą powierzchnię dysku będzie w stanie ogarnąć te kilkadziesiąt wysłanych wiadomości z jednej i z drugiej strony, wraz ze zdjęciami i załącznikami, których mało nie będzie. Poniżej początkowa korespondencja 42 wiadomości email + kolejne 12 odnośnie umowy. Musi też mieć możliwość wyszukiwania kluczowych dla nas aspektów, ponieważ często zapominamy, o czym pisaliśmy na początku lub wyceny zmieniają się w miarę rozrastania się znajomości z firmą budowlaną.
2. Przygotuj skany lub zdjęcia projektu – kolejna niby prosta rzecz. Najłatwiej zrobić to dobrej jakości zdjęciami, mało który skaner mieści kartki A3. Tutaj dodam tylko, że skan projektu, to nie jest skan piętra, czy parteru, to również skany instalacji, więźby, czy nawet schodów i ich zbrojenia. Firma budowlana często liczy ilość stali, lub betonu, dlatego będą naciskać na wszelkie zdjęcia „nietypowych” fragmentów projektu. Im więcej i im bardziej dokładne skany tym lepiej. Ewentualnie zrób kopie projektu, niektóre firmy budowlane wolą otrzymać papierowe wersje do wyceny.
3. Przygotuj zdjęcia lub skany map geodezyjnych – ewentualnie można tutaj zapisać sobie numer działki, lub działek, jeśli są umieszczone w geoportalu. Firma budowlana zwykle chce wiedzieć dokładnie jaki teren objęty jest budową i gdzie teoretycznie ma stanąć dom. Ważne szczególnie przy wycenach obejmujących również przyłącza.
4. Przygotuj poglądowe zdjęcia działki – czyste pole nie jest tutaj problemem, schody zaczynają się wtedy, kiedy na drodze stoją wysokie drzewa, płoty lub gruz, bo za to wszystko firma budowlana za oczyszczenie terenu na pewno doliczy sobie pieniążki.
5. Przygotuj zakres prac do wyceny – firma nie wie, czy ma wyceniać też wstawienie okien i instalację ogrzewania dopóki tego nie potwierdzisz. Nie wie też czy chcesz stan surowy z dachem lub bez, warto o tym pamiętać składając zapytanie. Oczywiście można dodać regułkę na zasadzie: „zależy nam na wycenie stanu surowego otwartego z dachem, proszę zaproponować koszt wstawienia okien i drzwi takich i takich oraz koszt przyłącza prądu.”
6. Przygotuj listę materiałów – nie musi to być kosztorys z biura projektowego, raczej materiał na ściany i dach, dla przykładu proszę przy wycenie uwzględnić ytong 24 cm gestość 600 na ściany nośne, zaś ytong 24 cm gęstość 400 na ściany działowe, pokrycie dachu dachówka ceramiczna płaska.
7. Przygotuj terminy – po pierwsze kiedy chcesz zacząć budowę (jeśli to możliwe) oraz kiedy chciałbyś żeby się zakończyła do danego stanu.
8. Przygotuj listę pytań dodatkowych – dla przykładu: czy zapewniają Państwo sobie wsparcie geodety (jeśli tak, to czy jest w cenie, czy osobno), czy na działce potrzebny jest prąd, jaka jest gwarancja na budynek lub część wykonaną przez firmę, czy są jakieś koszty przygotowawcze, dodatkowe itp.
9. Na wstępie pytaj o finanse – może to źle zabrzmieć przy wysyłaniu ofert, ale ja tak zrobiłem i nikt się nie czepiał, pytałem w szczególności o zaliczki, czy pobierają, jeśli tak to w jakieś wysokości, jak płacone, czy wystawiają faktury na konkretne działania.

Inwestor w poszukiwaniu ekipy budowlanej

Jeżeli powyższe rzeczy masz już przyszykowane, postaraj się ubrać to w ładnego maila, czy też dobrze przygotowany dokument, który będziesz mógł kopiować i wklejać w kolejne portale, czy nowe wiadomości. Ok skoro mamy wszystko, to poratuję Cię kolejną listą praktycznych porad:

1. Znajdź kontakty, adresy email, lub telefony firm budowlanych – no proste! Przecież mamy Google więc żaden problem. Taa… o ile niektóre branże inwestują w swoją widoczność w sieci, o tyle firmy budowlane tylko z większych miast wpadły na to, żeby wykorzystać Internet w swojej działalności. Najłatwiej firmy budowlane znaleźć w wynikach Google Maps, agregatorach jak Oferteo, czy w starszych katalogach branżowych.
2. Zrób spis firm, które znalazłeś – od razu będziesz widzieć, kto dysponuje jakimi kanałami kontaktu, czy jest to mail, czy tylko telefon. Najłatwiej zrobić to w excelu, pomoże nam to również później posegregować wyceny wraz z ich zakresem robót. (tutaj tylko napomknę, że wysłałem oferty do ponad 20 firm z Zielonej Góry i okolic…)
3. Atakuj, nawiąż pierwszy kontakt – Bez różnicy czy będzie to kontakt telefoniczny, mailowy, czy osobisty. Musisz przedstawić swoje wymagania i spróbować nawiązać nić porozumienia. Od razu wspomnę, że nie ma się co cieszyć, że wszystko pójdzie gładko, zainteresowanie może być niewielkie (szczególnie jeśli w Twojej okolicy ruszają duże budowy osiedli), lub może go nie być w cale. Możesz też usłyszeć, że najbliższy wolny termin jest za 2 lata! Więc spokojnie, bez paniki na pewno znajdziesz firmę budowlaną dla siebie!
4. Odpowiadaj na oferty – nawet jeśli miałoby być to zwykłe „dziękuję nie stać mnie” nigdy nie wiesz, czy kiedyś nie będziesz potrzebować usług tylko tej specjalnej firmy budowlanej. Więc warto ograniczyć słownictwo i być grzecznym.
5. Dopiero teraz sprawdź opinie – gdybyś sprawdził opinie o firmie wcześniej, mogłoby się okazać, że z 20 tylko 5 ma jakiś zalążek opinii, które można przeczytać w sieci, a z tych 5 żadna nie ma wolnego terminu dla Ciebie. Opinii szukamy zarówno w katalogach, w mapach Google, na facebooku czy po prostu w Google po wpisaniu nazwy firmy budowlanej, maila firmy budowlanej lub nazwiska właściciela.
6. Jeśli nie ma opinii – nic straconego poproś wykonawcę o zdjęcia i lub lokalizacje zbudowanych obiektów, ewentualnie co bardziej uczciwi zaproponują Ci kontakty do osób, którym stawiali domy, czy pomagali na budowie w innych pracach.
7. Sprawdź czy firma to firma – może śmieszne, ale firma powinna być zarejestrowana, nie powinna posiadać długów, czy postępowań sądownych, może okazać się, że Wasza inwestycja wyciąga ich z jednego długu, powodując u Was kolejny.
8. Przejrzyj realizacje – pisałem też o tym w pkt. 6 ale tutaj dokładnie oglądamy zdjęcia szukając czegoś, co może nas zaniepokoić, jeśli czytacie muratora, czy inne forum budowlane łatwo można dostrzec elementy typu za „za krótkie nadproże” bądź niewykonanie trzpieni żelbetowych na górnej kondygnacji, lub chociażby jak wygląda teren budowy.
9. Umów się na spotkanie na żywo – w dobie Internetu warto powierzyć coś komuś na odległość, budowa domu to jednak etap, w którym chcąc nie chcąc będziecie współpracować z firmą budowlaną, jeśli człowiek z firmy nie odpowiada Wam już na samym początku, później nie będzie o wiele lepiej.
10. Sprawdź kontakt – kolejna prosta rzecz, skoro ktoś nie odbiera od Ciebie telefonów, lub robi to z wyjątkowo długim kilkudniowym opóźnieniem – na Twojej budowie może być podobnie. Analogicznie warto sprawdzić jak przyszły wykonawca zapatruje się na nasze aspiracje budowlane, czy umie wytłumaczyć dlaczego tak, a nie inaczej, czy po prostu zbywa nas swoim doświadczeniem i „wiedzą”.
11. Ilu ma pracowników – no właśnie? Według mojego kierownika budowy optymalna ekipa to około 4 osób na tak mały domek i powinni dać radę ze wszystkim. Warto też wiedzieć, czy jest to ekipa stała, czy dostaniemy osoby, które dopiero się uczą lub rotacja jest tak duża, bo z uwagi na koszty firma budowlana zatrudnia cudzoziemców, co tydzień nową brygadę.

Gdy już otrzymasz wyceny od firm budowlanych

Proces zbierania, kolekcjonowania ofert może potrwać od kilku dni, do kilkunastu tygodni. Raz dostaliśmy ofertę po trzech miesiącach, bo Pan raczył dopiero odpalić komputer, halo to XXI wiek jest, ale do rzeczy. Ostatnia garść porad dotyczy konkretów wyboru i współpracy z ekipą budowlaną, oto one:

1. Wybierz firmę budowlaną z którą masz dobry kontakt – nie koniecznie chodzi o to, czy odbiera telefon co 10 minut (chociaż to też ważne), ale czy rozumie Twoje potrzeby i to co chcesz osiągnąć.
2. Wybierz ekipę budowlaną, która ogarnie wszystkie papiery – certyfikaty, faktury, uzgodnienia, to wszystko najlepiej dostać na koniec etapu prac i zbierać, a przy okazji pozwoli to kontrolować wydatki.
3. Negocjuj ceny – albo coś za coś, albo jeśli już nie chcą zejść z ceny, postaraj się aby w tej cenie zrobili więcej, postaraj się również zawrzeć w umowie informację, że jeśli coś nie zostanie wykonane to odliczamy kwotę od kolejnego etapu np. nie będzie potrzeby stawiania drugiego komina, czy jednego trzpienia betonowego, to wszystko powinno wrócić do Ciebie, nie na zasadzie etap zamknięty, a to Pan nie chciał komina…
4. Dopilnuj umowy – wszystko, ale to wszystko powinno być spisane i podpisane przez firmę budowlaną, nic na słowo. U nas mamy nawet podany dokładny typ okna na dachu, z jakim kołnierzem, jakie wymiary i umiejscowienie (nie na zasadzie 1 x okno dachowe, bo Ci wstawią najtańsze), czy nawet tak błahe sprawy jak schodek dla kominiarza, ma być i tyle. Każde ustalenia, czy to kosztorys budowy, czy luźne ustalenie odnośnie typu systemu kominowego muszą być wpisane w umowę.
5. Przed rozpoczęciem budowy – co jakiś czas się przypomnij, pytaj i rozwiązuj z nimi problemy. Dla Ciebie może być to trudne, dla nich to błachostka, prosty przykład: żeby nie stawiać ogrodzenia tymczasowego stawiamy docelowe ogrodzenie z dwóch stron, będzie ono znajdować się z jednej strony około 3,5 metra od fundamentu budynku, wykonawca potwierdził, że to żaden problem, ale dobrze że mogliśmy porozmawiać, przy okazji dogadaliśmy się z prądem i innymi rzeczami, a to na miesiąc przed rozpoczęciem prac, warto zatem konsultować swoje pomysły, tak żeby wszystkim dobrze się współpracowało.

I tyle i aż tyle przy wyborze ekipy budowlanej

A na poważnie, nie wszystko przewidzimy, nie wszystkiego jesteśmy w stanie uniknąć i na pewno pojawią się błędy lub sprzeczki, zarówno z naszej strony, jak i strony wykonawcy. Według mnie ważne jest tylko to, aby etap tego podstawowego stanu domu przebiegł jak najmniej konfliktowo i problemowo i mamy wrażenie, że udało nam się wybrać odpowiedniego wykonawcę do budowy naszego małego domku.

Pasjonują go domy energooszczędne i pasywne, sam stara się wdrażać nawet u siebie w domu możliwe najnowsze rozwiązania technologiczne, które miałem okazje zobaczyć. Ekipa jest mała, bo trzyosobowa, ale niezmienna od kilku lat i budują tylko domki jednorodzinne od początku, aż do końca. Z nami będą na pewno do stanu surowego otwartego, ale jak sami powtarzają lubią „być na budowie do końca”, więc niewykluczone, że dużo późniejszych prac również od nas dostaną.

Mamy nadzieję, że te kilka porad pomoże Wam w wyborze firmy budowlanej. Tak nie wzięliśmy firmy z polecenia, znajomego, czy pana Tadzia, który ma kolegów z branży budowlanej. Wzięliśmy nowoczesną młodą ekipę, która stawia na konkretne rozwiązania dostosowane do projektu i sama narzuca sobie konkretne terminy. Czy to dobrze, czy źle – będziecie mogli obserwować!

Tymczasem, szukajcie, planujcie, a my życzymy Wam dobrych i trafnych wyborów firm budowlanych i wspaniałych domów.