Na wstępie chciałbym tylko dodać, że poniższy wpis nie odnosi się do wszystkich agentów, czy agentek nieruchomości, opiszę tutaj moje spotkania z kilkoma agentami, nie może to rzutować na całą resztę ludzi wykonujących ten zawód, pośród których na pewno są ludzie pełni pasji i zaangażowania.

Pan tu podpisze…

Człowiek, jak się naogląda zagranicznych programów o agentach nieruchomości zaczyna mieć przeświadczenie, że tak jest na całym świecie, że faktycznie szukają, doradzają, proponują i mają jakąś wizję domu, czy mieszkania, które chcieliby klientowi przedstawić, a później sprzedać.

Tutaj było inaczej. Na początku wytknę kilka błędów, które moim zdaniem w XXI wieku nie powinny się zdarzyć:

  • nieaktualne ogłoszenia domów – po co trzymać na portalach, na swoich stronach internetowych domy, które nie są dostępne do sprzedaży, świetnie że pokazujecie ofertę, ale to strata czasu i mojego i waszego
  • nieodpisywanie na email, rozumiem każdy jest zajęty – można odpisać wieczorem, jutro, pojutrze, ale żeby w ogóle nie odpisać, to wygląda niestety słabo
  • nieodbieranie telefonu i oddzwanianie kilka dni później, tutaj też rozumiem, nie zawsze można oddzwonić, ale można ustawić sobie szybką wiadomość, typu “pamiętam oddzwonię później”, a często dostawałem telefon 2 czy 3 dni później, gdzie naprawdę nie pamiętałem już po co dzwoniłem, a jeśli ogłoszeń jest kilkadziesiąt, trudno zapamiętać jakiego domu dotyczył dany telefon

Wróćmy jednak do nagłówka, mianowicie jak już się uda umówić z agentem na konkretną godzinę i w danym miejscu, często oddalonym od właściwego domu o kilka kilometrów, bo podanie docelowego adresu przez agenta graniczy z cudem, zaczyna się prawdziwa zabawa.

Na twarz dostajemy zwykle dwie kartki z hasłem: “Pan tutaj i tutaj podpisze”. No jasne, że mogę podpisać, ale najpierw sobie przeczytam. Mina agenta bezcenna, że w ogóle ktoś chciał to przeczytać. Nie wspomnę już, że tylko niektórzy mają to przygotowane w ładnej formie, typu teczka firmowa, długopis itp. często są to dwa słabe ksera, wypełniane na kolanie przy mnie, bo i po co wcześniej. Natomiast na co warto zwrócić uwagę na tych umowach:

  • prowizja biura nieruchomości – przy moim pierwszym spotkaniu delikatnie się zdziwiłem, bo prowizja opiewała o 3,5% wartości nieruchomości (pytałem, czy można to negocjować – odpowiedź “raczej nie…”), szybka kalkulacja dom wart 340 tysięcy złotych, zatem 3,5% x 340 000 = 11 900 złotych dodatkowo dla biura. Zatem dom kosztuje wtedy lekko ponad 350 tysięcy. Im wyższa cena domu, tym bardziej musimy pamiętać o tej prowizji.
  • kary umowne, mają zastosowanie wtedy, kiedy kupimy dom oglądany z agencją (z którą podpisaliśmy umowę) przez innego agenta nieruchomości (na przykład miał tylko 0,5% prowizji), w tym wypadku kary umowne były stałe i wynosiły po 10 000 złotych. Warto więc mieć to na uwadze, kiedy zdecydujemy się zmienić biuro czy agenta nieruchomości
  • czas trwania umowy, tutaj najczęściej 2 lata, im krócej tym lepiej, bo możemy faktycznie kupić dom przez innego agenta, który oferuje mniejszą prowizję
  • wypowiedzenie umowy, warto sprawdzić w jaki sposób możemy wypowiedzieć umowę danego biura nieruchomości i w jakim terminie od spotkania możemy to zrobić

Ktoś może powiedzieć, że kombinuje jak oszukać biuro nieruchomości – nieprawda. Przy kwotach za dom opiewających często o pół miliona złotych, różnica między prowizją 3,5% a 1% to 12 500 zł w kieszeni. Ja rozumiem, że biuro chce zarobić, ale niektóre prowizje wołają o pomstę do nieba.

Ten dom, to dom…

No właśnie jaki? Ogólniki, które każdy z nas może zobaczyć gołym okiem, typu że to dom poniemiecki, dom typu kostka, albo że ogródka jest tylko tyle. Natomiast większość szczegółowych moich pytań typu:

  • jaki jest stan fundamentu,
  • w którym roku powstał dom
  • w jaki sposób jest ogrzewany dom (tutaj najczęściej odpowiedź “na gaz”) – tutaj małe wtrącenie, zapytałem raz agentkę czy ten piec chyba na węgiel działa? – oczywiście! yhy przechodzimy kilka metrów dalej i wszystkie rury od tego pieca przecięte szlifierką, a wylot spalin zaspawany… piękny uśmiech agentki i idziemy dalej…
  • jaki jest stan prawny nieruchomości (dopiero po rozmowie z jedną właścicielką, dostałem informację, że dom należy też do brata, który na pewno się zgodzi na sprzedaż, ale dokładnie nie wiadomo…)
  • gdzie jest granica działki
  • jak jest powierzchnia pomieszczeń
  • kiedy był robiony remont dachu, ewentualnie z czego jest dach
  • w jaki sposób jest zrobiona kanalizacja
  • czy to jest ściana nośna

i inne, dość wydawałoby się prozaiczne pytania często skutkowały niezręczną ciszą i wiadomością, że albo muszą zadzwonić do właściciela, albo najzwyczajniej w świecie “nie wiem – jak widać”.

Kurcze no Panowie i Panie agentki, skoro wspomniana wyżej prowizja to lekko ponad 10 tysięcy przy 340 tysiącach za dom, to może warto byłoby się chociaż trochę zapoznać z domem, po którym chcecie klienta oprowadzić. Rozumiem, że prowizja to też pozyskanie klientów, marketing, działalność biura, papiery, dojazdy i pewno dla Was może zostawać z 30% czystego zarobku, ale no nawet jeśli, to tylko i aż te 3 tysiące złotych – to jest to średnia pensja pracownika, który żeby nie użyć brzydkich słów zasuwa 160 h na produkcji w jakimś zakładzie, warto więc może chociaż wypytać właścicieli o kilka szczegółów. Jak wspomniałem na początku są też wyjątki, jedna Pani agentka znała prawie całą historię Pana, który oferował dom. Wiedziała dokładnie miesiąc po miesiącu, jakie prace wykonał i kiedy skończył ten i ten pokój, co jest na podłogach i jaki wkład kominkowy został zastosowany, ale to naprawdę rzadkość…

Gdybyśmy tylko mieli większy budżet…

W zasadzie tak właśnie kończyło się każde moje spotkanie z agentami nieruchomości. Gdybyśmy mieli tylko 50, 100 czy 150 tysięcy więcej to o Panie, ile domów na nas czeka, ile możemy zobaczyć i są w o wiele lepszym stanie i gotowe do wprowadzenia i w ogóle ohy i ahy. Niestety przy któreś próbie poprosiłem o pokazanie domu za te 100 tysięcy więcej, nasz budżet wyjściowy to było około 350-400 tysięcy i widząc dom droższy, faktycznie nie zawiodłem się, ale… Nie zawiodłem się ponieważ był większy, miał ładną elewację, zadbany ogródek, był w lepszej “dzielnicy”, ale i tak dużo rzeczy trzeba by było zrobić od podstaw, na co najzwyczajniej w świecie nie mielibyśmy już żadnego budżetu.

Ładne domy, naprawdę fajne i ciekawie zlokalizowane zaczynały się od 600-650 tysięcy złotych. Rozumiem właścicieli, bo widząc ogrom pracy, jaki został włożony w taki dom, nie dziwię się, że nie chcą go taniej sprzedać. Te zaś kwoty w dużej mierze przekonały nas do tego, żeby jednak dom wybudować samemu od podstaw, taki jaki chcemy.

Jeden agent lepszy, niż cała armia

Z perspektywy czasu myślę, że warto podzielić się z Wami tą myślą. Często oferty opisane są na zasadzie “oferta na wyłączność biura xyz” to nieprawda.

To my przy szukaniu nieruchomości, najpierw powinniśmy wybrać sobie biuro nieruchomości, które będzie nas reprezentować, czyli w praktyce te, które pozałatwia za nas wszystkie formalności oraz te, które ma najmniejszą prowizję.

Właśnie to biuro powinno nam poszukać ofert lub jeśli sami szukamy, powinno się umawiać z agentem pośredniczącym ze strony sprzedających dom. Dlaczego to takie ważne:

  • nie musimy za każdym razem powtarzać historii i wymagań odnośnie domu
  • jeździmy oglądać domy z jedną i tą samą osobą
  • wiemy, że prowizja jest stała, niezależnie czy dom będzie kosztował 300 czy 500 tysięcy
  • podpisujemy jedną umowę na pośrednictwo (my mamy kilka)
  • rozmawiamy w zasadzie z jednym agentem – mniej telefonów
  • szybciej umawiamy się na spotkania, bo przecież agent po kilku razach już wie, w jakich porach mamy wolne
  • ten jeden agent nie będzie nam próbował “wciskać” ofert, których nie chcielibyśmy zobaczyć

Niestety my o takiej możliwości dowiedzieliśmy się dopiero przy oglądaniu przedostatniego domu z listy, zatem nie skorzystaliśmy z niej w pełni. Dobrze się jednak stało, bo to właśnie ta jedna agenta reprezentowała nas później przy kupnie działki i ze względu, że sami znaleźliśmy ogłoszenie (pani dodała nie w tej kategorii na olx) w zasadzie nie zapłaciliśmy prowizji i skończyło się na dobrej 12 letniej whisky za pomoc i prowizji od sprzedającej dla agentki.

Na zakończenie negocjacje…

Jako podsumowanie do tego wpisu chciałem tylko dodać, że agenci nie są skorzy do negocjacji własnych prowizji, ale też jeżeli chodzi o negocjacje ceny domów, to nie liczmy na zbyt wiele.

Nawet jeśli agent przed wejściem do domu mówi: “spokojnie cenę można negocjować”, to zwykle ma na myśli + – 5000 zł i to nie zawsze. Pamiętajmy, że od ceny domu, zarówno kupujący jak i sprzedający płaci prowizje. Zatem zubożenie ceny o 5k złotych powoduje zarówno mniej pieniędzy dla sprzedającego, ale także zmniejsza wysokość dwustronnej lub jednostronnej prowizji agenta. O ile jest on faktycznie zaangażowany będzie starał się negocjować ceny, jeśli myśli jednak w kategorii pieniędzy – nie spodziewajmy się, że cena nagle stopnieje o kilkanaście tysięcy złotych, to po prostu nierealne i nieopłacalne dla wszystkich poza kupującym…

Moje pierwsze spotkanie z agentem nieruchomości
4.8 (95.56%) ocen: 18